집을 판매할 때 셀러가 반드시 작성해야 하는 중요한 서류 중 하나가 Seller’s Disclosure입니다. 이 서류는 집의 상태와 관련하여 셀러가 알고 있는 사실을 바이어에게 미리 공개하는 문서로, 주택의 구조와 각종 시설, 지붕, 배관, 전기 시스템, 침수 이력, 보험 클레임 기록 등 다양한 항목에 대해 기재하게 됩니다.

여기서 가장 중요한 점은 모든 문제를 완벽하게 알고 있어야 하는 것이 아니라, 본인이 알고 있는 사실을 정직하게 공개하는 것입니다.

많은 셀러들은 “굳이 이야기하지 않아도 되지 않을까?”라고 생각하는 때도 있습니다. 하지만 이러한 판단이 오히려 추후 법적 분쟁이나 금전적인 손실로 이어질 수 있습니다. Seller’s Disclosure는 바이어에게 주택의 상태를 솔직하게 알리는 문서인 동시에, 셀러 자신을 보호하기 위한 매우 중요한 법적 장치이기도 합니다.

많은 셀러들이 “이미 수리를 했으니 굳이 적지 않아도 된다.”고 생각하지만, 반드시 그렇지는 않습니다. 예를 들어 Foundation Repair를 통해 현재는 아무런 문제가 없더라도, 과거에 수리했던 사실은 Disclosure에 기재해야 합니다. 

지붕 역시 마찬가지입니다. 몇 년 전 우박 피해 등으로 보험 클레임을 통해 지붕을 새로 교체했다면, 그 사실을 정확하게 기재해야 합니다.

텍사스에서는 우박 피해가 흔하여서 보험 클레임 자체가 문제가 되는 것은 아닙니다. 하지만 보험금을 지급받고 실제로 수리를 완료했는지, 또는 수리하지 않았는지는 향후 분쟁의 중요한 요소가 될 수 있습니다.

가장 위험한 경우는 Disclosure에 기재하지 않은 문제가 나중에 바이어에 의해 발견되는 것입니다. 예를 들어 Foundation 문제를 알고 있었지만 공개하지 않았거나, 배관 누수로 보험금을 지급받았음에도 이를 알리지 않은 경우가 이에 해당합니다.

이러한 상황에서는 바이어가 계약이 완료된 이후에도 허위 진술(Misrepresentation) 또는 사기(Fraud)를 주장하며 손해배상을 청구할 수 있으며, 경우에 따라서는 소송으로 이어질 가능성도 있습니다.

바이어는 해당 내용을 기본정보로 인식하고, 홈 인스펙션을 진행하며, 필요한 경우 수리를 요청하거나 가격을 협상할 기회를 갖게 됩니다. 즉, 거래가 훨씬 투명해지고 계약 이후 발생할 수 있는 분쟁도 크게 줄어들게 됩니다.

부동산 거래에서 가장 좋은 전략은 문제를 숨기는 것이 아니라 신뢰를 쌓는 것입니다.

처음 Seller’s Disclosure를 받아보면 몇 페이지에걸쳐 있는 항목들이 너무 많아서 있어 걱정부터 하는 분들이 많습니다. 하지만 너무 부담을 가질 필요는 없습니다. 이 서류로 요구되는 것은 집에 대해 알고 있는 사실을 성실하게 기재하는 것이지, 전문가처럼 모든 것을 판단하거나 조사하는 것이 아닙니다.

주택 거래는 신뢰를 바탕으로 이루어집니다. Seller’s Disclosure는 바이어를 위한 서류이기도 하지만, 동시에 셀러 자신을 보호하는 가장 중요한 문서 중 하나입니다. 중요한 기록이나 주택의 상태를 빠뜨리지 말고 성실하게 작성하여, 성공적인 거래와 향후 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하시기 바랍니다.